Nebenkostenübersicht und weitere Informationen
für den Mieter / Vermieter
Pächter / Verpächter
Nebenkosten Mietverträge
1. Vergebührung des Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG):
1% des auf Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust) höchstens das 18fache des Jahreswertes, bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahreswertes.
Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandsverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren ab diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.
2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters.
3. Vermittlungsprovision
Für die Berechnung der Provision wird der Bruttomietzins herangezogen.
Dieser besteht aus:
- Haupt- oder Untermietzins,
- anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
- Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
- allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche
Leistungen des Vermieters.
| A) Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. | Höchstprovision zuzüglich 20% Ust bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiet-verträgen über Wohnungen, Einfamilienhäuser und Geschäftsräume aller Art | |
| Vertragsdauer | Vermieter | Mieter |
| unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3 Jahre | 3 Bruttomonatsmietzinse allenfalls + 5% der besonderen Abgeltungen | 2 Bruttomonatsmietzinse |
| Frist genau 3 Jahre | 3 Bruttomonatsmietzinse allenfalls + 5% der besonderen Abgeltungen | 1 Bruttomonatsmietzinse |
| bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit | Ergänzung auf 3 Bruttomonatsmietzinse | |
| Geschäftsräume sowie Wohnungen, die nicht dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen (wie beispielsweise Ferienwohnungen oder Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern) können beliebig befristet werden. Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann 1 Bruttomonatsmietzins als Provision mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt sie mindestens 2, aber höchstens 3 Jahre, so sind 2 Bruttomonatsmietzinse zulässig. | ||
| B) Untermietverträge über einzelne Wohnräume, unabhängig von Dauer | 1 Bruttomonatsmietzins | 1 Bruttomonatsmietzins |
| C) Vermittlung durch Immobilienmakler der gleichzeitig Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Miet- gegenstand befindet | Höchstprovision zuzüglich 20% Ust bei Vermittlung von Haupt- oder Untermietverträgen | |
| Vertragsdauer | Vermieter | Mieter |
| unbestimmte Zeit / Frist 3 oder mehr Jahre | 2 Bruttomonatsmietzinse allenfalls + 5% der besonderen Abgeltungen | 2 Bruttomonatsmietzinse |
| Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen (wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist (s. oben A.). | ||
Für die Berechnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebenso wenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrecht-lichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).
Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
Nebenkosten Pachtverträge
1. Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1% des auf Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttopachtzinses..
2. Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.
3. Vermittlungsprovision
a) Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtzinses festgelegt ist.
Bei unbestimmter Pachtdauer ......... 5% des auf 5 Jahre entfallenden Pachtschillings
Bei bestimmter Pachtdauer
bis zu 6 Jahren ...... 5% bis zu 12 Jahren ...... 4%
bis zu 24 Jahren ...... 3% über 24 Jahre ...... 2%
jeweils plus 20% Ust.
Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3% des Gegenwertes plus 20% Ust. vereinbart werden.
b) Unternehmenspacht
Bei unbestimmter Pachtdauer .......... 3-facher monatlicher Pachtzins
Bei bestimmter Pachtdauer
bis zu 5 Jahren ...... 5%
bis zu 10 Jahren ...... 4%
über 10 Jahre ...... 3%
jeweils plus 20% Ust.
Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5% des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages vereinbart werden.
Grundlagen der Maklerprovision
§ 6 Abs 1, 3 und 4; § 7 Abs 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz
§ 6.(1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Marktes mit einem Dritten zustandekommt.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich zu einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7.(1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10. Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15.(1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht
zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne
beachtenswerten Grund unterlässt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft
zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers
fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer
anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler
bekanntgegeben Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat, oder das Geschäft nicht mit dem
vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der vermittelte
Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches oder
ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederverkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund
vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die
Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist,
oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch
die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen
ist.
(3) Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.
Eine Vereinbarung nach § 15 Makler ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.
Konsumentenschutzbestimmungen
§ 30 b KschG (1). Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz Makler ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflicht nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG.
(2). Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.
Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
Rücktrittsrechte
1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KschG) ist und seine Vertragserklärung
§ am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
§ seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (inbes. Mietrechts), eines sonstigen
Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
§ an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines
Einfamilienhauses geeignet ist, und dies
§ zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen
dienen soll;
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, d.h. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt.
Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.
Die Vereinbarung des Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
2. Rücktrittsrecht bei "Haustürgeschäften" nach § 3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KschG) ist und seine Vertragserklärung
§ weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers,
§ noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,
kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine "Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält.
Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgütig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn
§ ohne seine Veranlassung
§ maßgebliche Umstände,
§ die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
§ nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind
Maßgebliche Umstände sind
§ die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
§ steuerrechtliche Vorteile,
§ eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.
Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
§ Wissen oder Wissenmüssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den
Vertragsverhandlungen
§ im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar)
§ Angemessene Vertragsanpassung
4. Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als ATS 2.000,- pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
1. Alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt;
2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich ohne Bestellung eines
Treuhänders gesichert werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden
Sicherheit;
3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs 6 Z 2 erfüllt werden soll, den
vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen Gebietskörperschaften oder die
entsprechende gesetzliche Bestimmung;
4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs 6 Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der
eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen;
5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs 6 Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der
Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.
Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung und die oben in Pkt. 1 - 5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers.
Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung,
Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobilien-geschäftes gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.
Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstücks, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung eines Verbrauchers erkennen lässt.
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